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4 技术经济指标计算


4.0.1 住宅设计应计算下列技术经济指标:
    ——各功能空间使用面积(㎡);
    ——套内使用面积(㎡/套);
    ——套型阳台面积(㎡/套);
    ——套型总建筑面积(㎡/套);
    ——住宅楼总建筑面积(㎡)。
4.0.2 计算住宅的技术经济指标,应符合下列规定:
      1 各功能空间使用面积应等于各功能空间墙体内表面所围合的水平投影面积;
      2 套内使用面积应等于套内各功能空间使用面积之和;
      3 套型阳台面积应等于套内各阳台的面积之和;阳台的面积均应按其结构底板投影净面积的一半计算;
      4 套型总建筑面积应等于套内使用面积、相应的建筑面积和套型阳台面积之和;
      5 住宅楼总建筑面积应等于全楼各套型总建筑面积之和。
4.0.3 套内使用面积计算,应符合下列规定:
      1 套内使用面积应包括卧室、起居室(厅)、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、贮藏室、壁柜等使用面积的总和;
      2 跃层住宅中的套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计入套内使用面积;
      3 烟囱、通风道、管井等均不应计入套内使用面积;
      4 套内使用面积应按结构墙体表面尺寸计算;有复合保温层时,应按复合保温层表面尺寸计算;
      5 利用坡屋顶内的空间时,屋面板下表面与楼板地面的净高低于1.20m的空间不应计算使用面积,净高在1.20m~2.10m的空间应按1/2计算使用面积,净高超过2.10m的空间应全部计入套内使用面积;坡屋顶无结构顶层楼板,不能利用坡屋顶空间时不应计算其使用面积;
      6 坡屋顶内的使用面积应列入套内使用面积中。
4.0.4 套型总建筑面积计算,应符合下列规定:
      1 应按全楼各层外墙结构外表面及柱外沿所围合的水平投影面积之和求出住宅楼建筑面积,当外墙设外保温层时,应按保温层外表面计算;
      2 应以全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积得出计算比值;
      3 套型总建筑面积应等于套内使用面积除以计算比值所得面积,加上套型阳台面积。
4.0.5 住宅楼的层数计算应符合下列规定:
      1 当住宅楼的所有楼层的层高不大于3.00m时,层数应按自然层数计;
      2 当住宅和其他功能空间处于同一建筑物内时,应将住宅部分的层数与其他功能空间的层数叠加计算建筑层数。当建筑中有一层或若干层的层高大于3.00m时,应对大于3.00m的所有楼层按其高度总和除以3.00m进行层数折算,余数小于1.50m时,多出部分不应计入建筑层数,余数大于或等于1.50m时,多出部分应按1层计算;
      3 层高小于2.20m的架空层和设备层不应计入自然层数;
      4 高出室外设计地面小于2.20m的半地下室不应计入地上自然层数。

 

条文说明
 

4 技术经济指标计算
4.0.1 在住宅设计阶段计算的各项技术经济指标,是住宅从计划、规划到施工、管理各阶段技术文件的重要组成部分。本条要求计算的5项主要经济指标,必须在设计中明确计算出来并标注在图纸中。本次修编由原规范的7项经济指标简化为5项,并对其计算方法进行了部分修改,其主要目的是避免矛盾、体现公平、统一标准,反映客观实际。
4.0.2 住宅设计经济指标的计算方法有多种,本条要求采用统一的计算规则,这有利于方案竞赛、工程投标、工程立项、报建、验收、结算以及销售、管理等各环节的工作,可有效避免各种矛盾。本次修编针对本条的修改主要为以下几个方面。
      1 原规范的“各功能空间使用面积”和“套内使用面积”两项指标的概念及其计算方法受到广大设计人员的普遍认同,本次修编未作修改。
      2 本次修编取消了原规范中“住宅标准层使用面积系数”这项指标。该指标过去主要用于方案设计阶段的指标比较,其结果与工程设计实践中以栋为单位计算建筑面积存在一定误差。因此,本次不再继续使用。
      3 根据现行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353中有关阳台面积计算方法,对原规范中套型阳台面积的计算方法进行了修改,明确规定其计算方法为:无论阳台为凹阳台、凸阳台、封闭阳台和不封闭阳台均按其结构底板投影净面积一半计算。
      4 本次修编明确了套型总建筑面积的构成要素是套内使用面积、相应的建筑面积和套型阳台面积,保证了住宅楼总建筑面积与全楼各套型总建筑面积之和不会产生数值偏差。“套型总建筑面积”不同于原规范中的“套型建筑面积”指标,原规范中“套型建筑面积”反映的是标准层各种要素的计算结果;本次修编的“套型总建筑面积”反映的是整栋楼各种要素的计算结果。       5 本次修编增加了“住宅楼总建筑面积”这项指标,便于规划设计工作中经济指标的计算和数值的统一。
4.0.3 套内使用面积计算是计算住宅设计技术经济指标的基础,本条明确规定了计算范围:
      1 套内使用面积指每套住宅户门内独自使用的面积,包括卧室、起居室(厅)、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、贮藏室等各种功能空间,以及壁柜等使用空间的面积。根据本规范2.0.14条,壁柜定义为“建筑室内与墙壁结合而成的落地贮藏空间”,因此其使用面积应只计算落地部分的净面积,并计入套内使用面积。套型阳台面积单独计算,不列入套内使用面积之中。
      2 跃层住宅的套内使用面积包括其室内楼梯,并将其按自然层数计入使用面积;
      3 本条规定烟囱、排气道、管井等均不计入使用面积,反映了使用面积是住户真正能够使用的面积。该条规定,尤其对厨房、卫生间等小空间面积分析时更具准确性,能够正确反映设计的合理性。
      4 正常的墙体按结构体表面尺寸计算使用面积,粉刷层可以简略。遇有各种复合保温层时,要将复合层视为结构墙体厚度扣除后再计算。
      5 利用坡屋顶内作为使用空间时,对低于1.20m净高的不予计入使用面积;对1.20m~2.10m的计入1/2;超过2.10m全部计入。坡屋顶无结构顶层楼板,不能利用坡屋顶空间时不计算其使用面积。
      6 本次修编对原条文进行了修改,本条规定将坡屋顶内的使用面积列入套内使用面积中,加大了计算比值,将利用坡屋顶所获得的使用面积惠及全楼各套型,更好地体现公平性。同时,可以准确计算出参与公共面积分摊后的该套型总建筑面积。
4.0.4 原规范没有要求计算套型的总建筑面积,不能直观地反映一套住宅所涵盖的建筑面积到底是多少,本次修编对此给予明确:
      1 原规范的套型面积计算方法是利用住宅标准层使用面积系数反求套型建筑面积,其计算参数以标准层为计算参数。本次修编以住宅整栋楼建筑面积为计算参数,该参数包括了本栋住宅楼地上的全部住宅建筑面积,但不包括本栋住宅楼的套型阳台面积总和,这样更能够体现准确性和合理性,保证各套型总建筑面积之和与住宅楼总建筑面积一致。
       本栋住宅楼地上全部住宅建筑面积包括了供本栋住宅楼使用的地上机房和设备用房建筑面积,以及当住宅和其他功能空间处于同一建筑物内时,供本栋住宅楼使用的单元门厅和相应的交通空间建筑面积,不包括本栋住宅楼地下室和半地下室建筑面积。
      2 本次修编以全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积(包括本栋住宅楼地上的全部住宅建筑面积,但不包括本栋住宅楼的套型阳台面积),得出一个用来计算套型总建筑面积的计算比值。与原规范采用的住宅标准层使用面积系数含义不同,该计算比值相当于全楼的使用面积系数,采用该计算比值可避免同一套型出现不同建筑面积的现象。
      3 利用计算比值的计算方法明确了套型总建筑面积为套内使用面积、通过计算比值反算出的相应的建筑面积和套型阳台面积之和。
4.0.5 本条规定了住宅楼层数的计算依据,主要用于明确住宅楼的层数,便于执行本规范的相关规定。
      1 本条规定考虑到与现行相关防火规范和现行国家标准《住宅建筑规范》GB 50368的衔接,以层数作为衡量高度的指标,并对层高较大的楼层规定了计算和折算方法。建筑层数应包括住宅部分的层数和其他功能空间的层数。住宅建筑的高度和面积直接影响到火灾时建筑内人员疏散的难易程度、外部救援的难易程度以及火灾可能导致财产损失的大小,住宅建筑的防火与疏散,因此要求与建筑高度和面积直接相关联。对不同建筑高度和建筑面积的住宅区别对待,可解决安全性和经济性的矛盾。
      2 本条考虑到与现行国家标准《房产测量规范 第1单元:房产测量规定》GB/T 17986.1的衔接,规定了高出室外地坪小于2.20m的半地下室和层高小于2.20m的架空层和设备层不计入自然层数。


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